小区车库出租开ＫＴＶ业委会状告维权胜诉

来源：上海市高级人民法院网

小区内停车位本已紧张，可大楼底层车库的业主方却执意将部分车库租借给一家公司开设KTV。为此，小区业委会多次出面阻止，但车库业主方赛元公司却认为，自己拥有车库产权，业委会无权干涉。业委会遂将赛元公司告上法庭。近日，黄浦区法院判决赛元公司和承租商户应恢复车库停车位，恢复围墙、围栏、绿化等。

【案情回放】

地处陆家浜路的某公寓是建于上世纪90年代的商品房小区，近年来随着业主车辆保有量增长，小区内停车位日益紧张。令不少业主感到不解的是，公寓楼底层原本规划的车库却被对外出租经营。

原来，2003年，赛元公司从开发商处购得该小区3000多平方米的车库后，底层车库长期对外出租。2013年底，赛元公司再次与一家公司签订为期20年的租约准备开设KTV。租下车库后，这家公司大刀阔斧进行装修改建，不仅拆除围栏、绿化，还在一侧墙面部位开门、搭建门楼。

这让小区业主再也坐不住了。2014年7月，小区业主大会投票表决，授权业委会代表小区业主向法院提起诉讼。业委会认为，赛元公司侵害了小区居民权利，严重影响小区的安全和美观，遂要求拆除违章建筑恢复车位，恢复绿化原状，拆除门楼。

庭审中，赛元公司辩称，该公司是地面车库的权利人，有权占有、使用、收益、处分自己的财产，业委会不能干涉其对车库的使用。即使存在违反规划的情况，也应该由政府相关部门处理。赛元公司还强调，实际上业委会在数年前就同意该公司将车库出租，只是最近几年小区车辆增加了，停车位不够，才要求恢复原状。被通知作为第三人参加诉讼的承租商户表示，租下部分车库确实打算开设KTV，但由于业委会到多个部门投诉，导致无法获得许可证，一直没有营业。

法院认为，系争车库规划为车位用途，赛元公司作为产权人，不能改为他用，小区围墙、绿化、围栏系小区公共配套设施，赛元公司和承租商户无权擅自拆除。业委会要求恢复原状的诉讼请求合理，法院依法予以支持，相关费用由赛元公司和承租商户共同承担。

【以案说法】

问：车库所有权人能否将车库出租他人用于商业经营？

答：《物权法》明确规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。车库是小区整体环境内容的组成部分，属于服务整个小区业主居住便利而建造的公共配套设施，权利人和承租人均无权擅自改作他用，挤占规划设置的停车位。本案中，赛元公司虽然是停车库的产权人，但使用时应符合规划用途，将车库出租用于商业，显然违反规划用途，应当恢复原状。

【法辞典】

《中华人民共和国物权法》

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。